Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Tegelijkertijd hebben we ook het Najaarsbericht opgesteld. Het Najaarsbericht gaat een slag dieper dan deze paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau.
Inleiding
1. Grondbeleid
1.1 Economische ontwikkelingen
Het gaat goed met de Nederlandse economie. Dit blijkt uit alle cijfers. Er is sprake van een economische groei die uitkomt op 2,9% in 2018 en 2,7% in 2019. Volgens het CPB houdt de hoogconjunctuur aan door de solide groei van de relevante wereldhandel, expansief begrotingsbeleid, ruim monetair beleid en een onstuimige woningmarkt.
De groeiraming kent wel enkele neerwaartse risico's namelijk de Brexit en het verloop van het conflict met Amerika over internationale handel. Naast deze politieke onzekerheden is er onzekerheid over het monetaire beleid van de ECB en de Federal Reserve. Zowel niet of beperkt als te snel stijgende rentes kunnen voor het eurogebied problematisch zijn.
Ook in 2018 zien we sterk stijgende woningbouwprijzen. Op basis van de cijfers tot en met het tweede kwartaal verwacht de NVM in Nederland een prijsontwikkeling van 8% tot 10%. Deze stijging wordt veroorzaakt door een tekort aan woningen en de lage hypotheekrente. Het aantal transacties in 2018 daalt wel door de krapte op de markt met 7% tot 10%. Binnen de gemeente Oss is er sprake van een meer ontspannen woningmarkt met een evenwichtige groei. Maar ook hier daalt het aanbod van beschikbare woningen de laatste twee jaar sterk met stijgende woningprijzen als gevolg. Zo zijn de prijzen in deze regio vanaf juli 2017 volgens de NVM in één jaar met 6,4% gestegen.
De economie in Noordoost-Brabant bleef in 2017 groeien. De bezettingsgraad in de industrie ligt op dit moment weer rond het niveau van voor de crisis. Het gebrek aan vraag is voor de bedrijven eigenlijk geen belemmering meer. Er dreigt echter wel een tekort aan geschikte arbeidskrachten. Voor het grondbedrijf is met name de logistieke sector van groot belang in verband met bedrijventerrein Vorstengrafdonk. Op Vorstengrafdonk is nog 43,4 ha beschikbaar (42% is verkocht). Dit is vooral ruimte voor grootschalige bedrijvigheid. Op middellange termijn gaan we een tekort zien in kleinschalige bedrijfskavels in Oss. De nieuwe ruimtelijke regels, zoals de ladder van duurzame verstedelijking, maken dat het zoeken naar nieuwe locaties lastig zal gaan worden.
1.2 Beleid
Grondbeleid
Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. Dit is een doorlopend proces. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven te optimaliseren, zijn we de volgende initiatieven gestart.
- Wonen in Oss: Dit is een samenwerking tussen de verschillende woonpartners (bouwers, hypotheekverstrekkers, makelaars, corporaties en gemeente). Het doel van wonen in Oss is het versterken van de kracht van het Osse wonen en het verbeteren van de duurzaamheid bij de woningbouw.
- Zelfbouwcoach: Bij de gemeente hebben we iemand beschikbaar om potentiële kopers te helpen bij het kopen van grond voor zelfbouw.
- Erfpacht: De gemeente biedt kopers de mogelijkheid om hun grond te kopen via een erfpachtconstructie. Het eigendom blijft dan deels bij de gemeente. Kopers betalen een maandelijkse canon (soort van huur) voor het gebruik.
- Accountmanagement: We benaderen actief nieuwe groepen van afnemers, zoals woon-zorg, beleggershuur, consumentgericht ontwikkelen, enzovoorts.
Naast de maatregelen, gericht op de verkoop, zijn we ook bezig met een nieuw grondbeleid voor de gemeente zelf. Zaken die wij hierin meenemen zijn ontwikkelingen naar de toekomst toe. Het gaat concreet om de volgende vraagstukken:
- Verduurzaming: Gelet op het duurzaamheidsvraagstuk, bekijken we hoe we nu al kunnen anticiperen op de toekomst. Hierbij wordt gedacht aan gasloze wijken, stimulering van de bouw van BENG-woningen (bijna energie neutrale gebouwen).
- Nieuwe woningbouwlocaties: De komende jaren sluiten we een groot aantal woningbouwcomplexen af (Horzak 2019, Piekenhoef 2025, Lith Oost 2023). Om de woningbouwbehoefte op te vangen, zijn we recent gestart met de uitwerking van het plan Oijense Zij Noord. Voor de daaropvolgende periode zoeken we naar nieuwe bouwlocaties. Dat kan zowel binnenstedelijke inbreiding worden, maar ook (beperkte) uitbreidingslocaties.
- Versterking lokale bedrijvigheid: Om de werkgelegenheid naar de toekomst toe te garanderen, is het noodzakelijk om te kijken naar ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Voor grootschalige bedrijvigheid hebben we nog voldoende ruimte beschikbaar op de Vorstengrafdonk en Heesch West. Voor kleine bedrijvigheid wordt de beschikbare ruimte schaars.
Grondprijsbeleid
In 2016 is het gemeentelijk grondprijsbeleid vernieuwd. Uitgangspunt is dat de gemeente Oss voor de grond vraagt wat deze waard is: niet meer en niet minder. Grondprijsbeleid is immers geen doel op zich en moet ruimtelijke ontwikkelingen niet frustreren, noch impliciet subsidiëren. Ieder jaar, voordat de jaarrekening wordt opgesteld, worden alle grondprijzen herzien en indien nodig aangepast.
Vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten
Vanaf 2016 moeten gemeenten en andere overheden vennootschapsbelasting (Vpb) betalen over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. Deze plicht komt voort uit klachten vanuit het bedrijfsleven over oneerlijke concurrentie bij het uitvoeren van bedrijfsmatige, commercieel getinte activiteiten van (onder andere) gemeenten. Ook het grondbedrijf valt onder de werking van de Vpb.
Voor alle complexen hebben we de openingsbalans opgesteld. Op basis van die informatie gaan we er vooralsnog vanuit dat we binnen de looptijd van de begroting (2019-2022) geen Vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Naar de toekomst toe zal er wel sprake zijn van een verhoging van de lasten. De feitelijke belastingdruk hangt echter ook af van de werkelijke situatie. Omdat nog onduidelijk is wat op een aantal cruciale vraagstukken het standpunt van de inspecteur zal gaan worden, kunnen we nu nog geen concrete uitspraken doen over de hoogte van de last. Dit zal de komende jaren duidelijk moeten worden. Daarnaast zal de belastingdruk bij nieuwe winstgevende complexen wel drukken op het uiteindelijke resultaat.
Nieuw risicobeleid Grondbedrijf
De huidige risicosystematiek is aan vernieuwing toe. Het grootste nadeel van ons huidig systeem is dat niet in één oogopslag gezien kan worden wat ons risicoprofiel is. We moeten uit meerdere tabellen, berekeningen, methodes en reserves de benodigde informatie halen. Dat maakt het lastig om een goed inzicht te geven in de stand van zaken. Dit verbeteren we door één nieuw systeem in te voeren waarbij op basis van de Monte-Carlomethode (statische simulatietechniek) de risico's worden berekend. De invoering van deze nieuwe methode vindt plaats bij de vaststelling van het najaarsbericht 2018 grondbedrijf.
Alle risico’s worden straks in één keer afgedekt vanuit de Algemene Bedrijfsreserve van het Grondbedrijf (ABR) en niet meer, zoals nu, verspreid over meerdere posten en reserves. Het totale risicobedrag moet gelijk gezien worden als de minimale omvang van de ABR. Als de ABR hoger is dan de minimale omvang, kan die worden afgeroomd naar de reguliere gemeentelijke begroting.
2. Financiële positie
2.1 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
De volgende tabel geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf.
De volgende zaken vallen op bij de vergelijking tussen de begroting en het MPG. Op 1 januari 2019 bedraagt de verwachte stand van de ABR € 11,48 miljoen positief. Dit is € 4,15 miljoen hoger dan waar bij het MPG van uit was gegaan. Verder laat de ABR in 2018 geen daling meer zien ten opzichte van het MPG. Dit is vooral het gevolg van de volgende twee ontwikkelingen:
- Als gevolg van de nieuwe risicomethode hebben we alle risicoreserveringen uit de exploitaties gehaald. De exploitaties laten dus nu alleen de 'zuivere' winst zien (de winstnemingen worden niet meer verlaagd om eventuele risico's af te dekken). Door de nieuwe methode kan ook de reserve planeconomische risico's komen te vervallen ten gunste van de ABR. Alle risico's worden nu volledig opgevangen binnen de ABR.
- De fasering van Vorstengrafdonk is aangepast. We verwachten dit jaar bijna 2,5 ha. bedrijfsgrond meer te verkopen dan waarbij het MPG van werd uitgegaan. Omdat Vorstengrafdonk voor meer dan 56% verantwoordelijk is voor de winst binnen het grondbedrijf, heeft dat een direct positief effect op de stand van de ABR. De winst komt namelijk eerder. Ook in 2019 verwachten we ca. 4,8 ha meer bedrijfsgrond uit te geven.
De ABR moet altijd een minimale omvang hebben om alle risico's op te vangen. Op 1-1-2019 is de minimale omvang van de ABR berekend op € 6,86 miljoen. Als de ABR boven de minimale stand uitkomt, kan dit verschil worden afgeroomd naar de reguliere begroting. Uitgaande van een beginstand op 1-1-2019 van € 11,48 miljoen, kan dus, als gevolg van de verwachte hogere stand bij de jaarrekening, een bedrag van € 4,60 miljoen worden afgeroomd.
ABR naar de toekomst toe - kanttekeningen
De komende jaren verwachten we een forse stijging van de ABR. Bij deze stijging moeten we een aantal belangrijke kanttekeningen plaatsen.
- Verloop is een theoretische berekening: Het verwachte eindsaldo is gebaseerd op de huidige inschattingen van de verkoop van gronden dit jaar en voor de komende jaren. Als de economie verslechtert, dan heeft dit uiteraard een (fors) effect op de verkopen. Dit is goed terug te zien in de verkoopcijfers van de gemeente Oss tijdens de laatste financiële crisis.
- Vennootschapsbelasting (Vpb): Het gemeentelijk grondbedrijf is Vpb-plichtig. Het is op dit moment nog niet helder hoe dit exact gaat uitpakken voor Oss. De verwachting is dat we binnen de planperiode van de begroting nog geen Vennootschapsbelasting hoeven te betalen. In het najaar van 2018 moet de gemeente aangifte doen over het boekjaar 2016. Daarna zal ook het standpunt van de inspecteur duidelijk worden over een aantal discussiepunten.
2.2 Verkopen
Woningbouw
In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwkavels in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren. Dit zijn de kavels die wij bouwrijp verkopen. Dit is exclusief gronden die wij aan ontwikkelaars verkopen in huidige staat en dus niet zelf bouwrijp maken (denk hierbij aan de woningen binnen het project Koornstraat-Begijnenstraat, De Kolk en de te realiseren woningen van Park en People binnen het project Talentencampus).
We verwachten dit jaar 217 kavels te verkopen. Ten opzichte van het MPG is er sprake van een daling. Dit komt met name door vertraging bij de plannen Soos 66 (-36), Centrumplan Berghem (-11) en Centrumplan Lith (-10). Na 2019 zien we nu nog een daling in het aantal geplande woningen wat de gemeente uit gaat geven. Dat komt omdat de huidige IMVA's (Walkwartier, Oijense Zij Noord) nog in voorbereiding zijn. Pas als deze plannen worden omgezet naar een grondexploitatie (BIE) dan nemen we ze mee in deze tabel.
In 2018 hebben we tot op 1 september 27 kavels verkocht. De overige kavels verwachten we de komende maanden te verkopen. Het gaat hierbij om grote aantallen woningen in één keer in de vorm van appartementen.
Bedrijventerreinen
In de navolgende tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor industrie (in hectares) in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren.
De verwachting is dat we dit jaar 8,04 ha bedrijfsgrond verkopen. Dat is 1,39 ha meer dan waar we bij het MPG van zijn uitgegaan. Ook voor 2019 verwachten we een stijging in de verkopen. Dit komt door de verwachte en geplande verkopen in Vorstengrafdonk. Bij bedrijventerrein de Geer loopt de planning iets achter ten opzichte van de planning bij het MPG. In Vorstengrafdonk verwachten we één keer in de 5 jaar, naast de normale verkoop, een bijzondere verkoop te realiseren. Bij het MPG gingen we nog uit van verkoop van deze verkoop in 2020. We hebben deze verkoop nu buiten de planperiode van deze begroting gepland, namelijk in 2023.
Tot op heden is er 2,12 ha grond verkocht op de bedrijventerreinen. Bij Vorstengrafdonk hebben we circa 1,3 ha verkocht en zijn we in onderhandeling met partijen voor de overige gronden die we dit jaar verwachten te verkopen. De geplande verkopen op de Geer betreffen percelen waar een optie op ligt.
2.3 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van de jaarrekening 2017. Met het in werking treden van de nieuwe BBV-regels worden voorbereidingskosten van de nog niet in exploitatie genomen (bouw)gronden als kosten IMVA’s op de balans gezet. Formeel maken ze dan ook geen deel meer uit van het grondbedrijf. Omdat het grondbedrijf wel belast is met de projectvoering van deze plannen, staan ze nog wel op het projectenoverzicht. Ook hebben we een voorziening IMVA's. Die vullen we vanuit de ABR. Als een IMVA niet doorgaat, boeken we de reeds aan dit project toegeschreven kosten af van deze voorziening.
2.4 Winst- en verliesnemingen
Methode winstneming
Op grond van de notitie Grondexploitaties 2016 van de commissie BBV moet winst genomen te worden op basis van het zogenoemde principe van Percentage Of Completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Een voorbeeld: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% = 18% van de te verwachten winst.
Toekomstige winst- en verliesnemingen
Op basis van de POC-methode verwachten we in 2018 € 8,6 miljoen aan winst te nemen. Vanaf 2019 tot en met 2033 verwachten nog netto € 29,1 miljoen aan winst te kunnen nemen. De grootste bijdrage in de winstnemingen vanaf 2018 wordt geleverd vanuit het project Vorstengrafdonk. Het gaat hierbij om een nog te nemen winst van € 20,9 mln. waarvan € 3,7 mln. in 2018.
Verliesvoorziening
Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. De totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt per 1-1-2019 circa € 8,0 mln. De projecten met de grootste verliesvoorziening op prijspeil 1-1-2019 zijn het Wal Kwartier (€ 6,1 mln.) en Talentencampus (€ 0,8 miljoen).
Totaaloverzicht
De hierna volgende tabel geeft een overzicht van de te verwachten winstnemingen en verliesvoorzieningen voor de periode 2019-2022 binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s). De verschillen in de winstnemingen in de jaren 2018 t/m 2020 komen door een bijgestelde uitgifteprognose voor Vorstengrafdonk. Daarnaast leidt de nieuwe risicomethode tot hogere winstnemingen. Dit wordt hierna toegelicht in de paragraaf weerstandsvermogen. Tot slot zijn de verliesvoorzieningen van het Wal Kwartier en Talentencampus in 2022 duidelijk zichtbaar in de onderstaande grafiek.
3. Weerstandsvermogen
Nieuwe methode risicomanagement en bepaling weerstandsvermogen
Zoals reeds aangegeven, hebben we een nieuwe methode voor het berekenen van de risico's en het bepalen van het weerstandsvermogen. Het doel is van de nieuwe methode is te zorgen voor een eenduidig risicobeleid waarin alle risico’s van de grondexploitaties voldoende zijn meegenomen en wat transparante regels biedt voor het afromen van de ABR naar de Algemene Dienst.
Basisuitgangspunt nieuwe risicomethode
De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) wordt gevuld vanuit de grondexploitaties. In deze exploitaties zit geen kunstmatige verlaging meer van de winstruimte om de risico’s binnen dat project te kunnen dekken. De stand van de ABR wordt daarmee hoger dan voorheen. We gaan vervolgens alle risico’s, zowel conjuncturele als project specifieke samenvoegen in één berekening voor het bepalen van het risicoprofiel en het weerstandsvermogen. Per project gaan we specifiek bekijken welke kansen en risico’s wij verwachten en wat de impact daarvan is bij het betreffende project. De afwijkingen in de algemene parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijging en looptijd) gelden voor alle projecten.
Bandbreedtes bij de benoemde risico’s
De meeste benoemde risico’s vallen binnen bandbreedtes. Een risico kan zich voordoen. En als het risico zich voordoet, dan zijn de kosten tussen X en Y. Voorbeeld: de kans op een saneringsopgave is 50% en de kosten liggen tussen de € 50.000 en € 100.000.
Daarnaast kunnen de bedragen in de grondexploitatie hoger of lager uitvallen. De kosten voor bijvoorbeeld infrastructurele werken worden ingeschat op een bedrag X. Deze kosten kunnen echter fluctueren binnen een bepaalde bandbreedte (bijvoorbeeld ± 5%).
Ook de parameters kunnen fluctueren binnen bandbreedtes. De langetermijnrente hebben we op dit moment bepaald (op basis van de voorschriften van het BBV) op 1,2% per jaar. Dit percentage kan in de toekomst hoger worden of wellicht nog lager. Wij gaan in onze berekeningen uit van de volgende uitgangspunten voor de wijzigingen van de parameters en de looptijd van de grondexploitaties.
Parameter | Reguliere exploitaties | Uitgangspunten Monte-Carlo methode | |
---|---|---|---|
Normaal scenario | Positief scenario | Slecht scenario | |
Rente | 1,2% | 1,2% | 2,5% |
Kostenstijging | 1,5% | 1,5% | 2,5% |
Opbrengstenstijging | 1,5% | 2,0% | 1,0% |
Looptijd | Project specifiek | ½ jaar versnelling | 1 jaar vertraging |
Monte-Carlo methode
Het maximale risicoprofiel bepalen we door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Een goede methode om te bepalen hoe hoog het risicoprofiel is, is de Monte-Carlo methode. De Monte-Carlo methode is een simulatietechniek waarbij grondexploitatie niet één keer maar 10.000 keer wordt doorgerekend. Elke simulatie gaat uit van een andere uitgangspunten. Deze uitgangspunten komen voort uit de bandbreedtes die bij de risico-inventarisatie zijn bepaald.
Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. Op deze wijze krijgen we de uitkomsten van 10.000 scenario’s in beeld. De theorie geeft vervolgens aan dat we 84% van alle simulaties moeten kunnen afdekken voor een goede risicobeheersing.
Minimale stand ABR
Om de risico’s goed af te dekken in de ABR is het voorstel om altijd het berekende bedrag bij de negatieve exploitaties (bij voordoen berekende risico’s negatief) als minimale basis te hanteren als stand van de ABR.
Daarnaast is het voorstel om de risico’s die een verlaging van de winst tot gevolg hebben, te verdelen over de looptijd van de projecten. Voor het verdelen van de risico’s over de looptijd van de projecten sluiten we aan bij dezelfde methode van winstneming binnen de projecten. De winst nemen we conform de eisen van het BBV op basis van de POC-methode (Percentage of Completion). Volgens ditzelfde percentage reserveren we ook jaarlijks een deel van de bij het betreffende plan geprognosticeerde risico. Dus als we in een jaar 25% van de geprognosticeerde winst mogen nemen, nemen we ook 25% van het geprognosticeerde risico.
Dit alles leidt tot een minimale stand van de ABR. Met deze stand zouden we alle risico’s moeten kunnen afdekken. De minimale stand van de ABR is het minimale weerstandsvermogen wat het grondbedrijf aan moet houden. In de tabel in paragraaf 2.1 (verloop van de ABR) staat de minimale stand van de ABR aangegeven.
Reserve planeconomische risico's
De oude reserve planeconomische risico's komt met de invoering van de nieuwe methode te vervallen.
Kosten IMVA
Nieuwe complexen worden niet meer bij het grondbedrijf weggezet, maar onder de noemer IMVA (immaterieel vast actief) op de balans. Op deze IMVA boeken we plan- en onderzoekskosten. Gelet op de nieuwe BBV, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Uitgaande van de mogelijkheid dat een plan geen doorgang vindt, hebben we een voorziening gevormd om alle gemaakte plankosten af te kunnen boeken.
Stand van zaken | Stand 1-1-2018 | Stand 1-1-2019 | Verschil |
---|---|---|---|
Voorziening IMVA | 1.968.177 | 2.068.177 | 100.000 hoger |
Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch West
Naast de gereserveerde kosten voor de IMVA's, hebben we ook een separate voorziening ter dekking van het verwachte verlies bij de ontwikkeling van het regionale bedrijventerrein Heesch West. Dit bedrag betreft het Osse deel van de totale exploitatie. De gemeenten 's-Hertogenbosch en Bernheze nemen het andere deel van het verlies voor hun rekening. Ook hebben we in Oss een bedrag van € 2,04 miljoen gereserveerd om de mogelijke extra risico's bij Heesch West op te kunnen vangen. Wij hebben hierbij het project beoordeeld volgens de Osse methode voor risicomanagement. De andere gemeenten hebben de mogelijke extra risico's bij Heesch West op hun eigen manier beoordeeld.
Stand van zaken | Stand 1-1-2018 | Stand 1-1-2019 |
---|---|---|
Voorziening exploitatieverlies Heesch West | 13.105.794 | 13.105.794 |
3.2 Reserves en voorzieningen
De risico's binnen het grondbedrijf vangen we op met de volgende reserves en voorzieningen:
- Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR)
- Reserve risico's Heesch West
- Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
- Voorziening IMVA
- Voorziening exploitatieverlies Heesch-West